加盟連鎖開店擴(kuò)張成功第一步：選址（收藏、細(xì)看）
好的選址是門店成功的基礎(chǔ)，選址及布局成功將是連鎖體系未來贏得競爭優(yōu)勢的重要內(nèi)容。
一、選址體系規(guī)劃
選址原則
（1）以城市群為核心，便于輻射及服務(wù)終端
（2）一線城市、強(qiáng)二、強(qiáng)三線城市為主
一線城市：直轄市、省會城市及國家計(jì)劃單列市
強(qiáng)二線城市：人均GDP2萬元以上地級城市
強(qiáng)三線城市：人均GDP1.5萬元以上的縣級城市
（3）發(fā)展所考慮的應(yīng)為具有一定人口基數(shù)的城市
商圈店為核心，獲取城市一定的品牌效應(yīng)
拓展規(guī)模
二、店址評估模型介紹
店址評估體系是從城市群的選擇入手，依照城市、商圈、門店的層次進(jìn)行逐級的階段性評價(jià)，之后選取合適的門店作為拓展的目標(biāo)門店。因此，在店址評估中引入數(shù)學(xué)分析模型，以指導(dǎo)整個(gè)目標(biāo)門店的評估工作。
具體推導(dǎo)過程如下：
初始設(shè)置：令目標(biāo)門店為A，城市評估得分為B1，商圈評估得分為B2，門店評估得分為B3；商圈評估的權(quán)重為AB2，門店評估的權(quán)重為AB3
Step 1. 依據(jù)查詢及調(diào)研的數(shù)據(jù)，對《城市評估標(biāo)準(zhǔn)表》進(jìn)行打分計(jì)算，得到城市評估得分B1。
Step2. 依據(jù)城市評估判斷準(zhǔn)則，對城市進(jìn)行取舍。如城市評估結(jié)果為不進(jìn)入，則此城市調(diào)研終止；如城市評估結(jié)果為可以進(jìn)入，則繼續(xù)完成商圈和門店評估。
Step3. 依次完成商圈、門店的評估，對《商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表》和《門店評估標(biāo)準(zhǔn)表》進(jìn)行打分計(jì)算，得到評估分?jǐn)?shù)B2、B3。
Step4. 填寫《店址綜合評估表》，計(jì)算目標(biāo)門店的得分A= a2*B2 + a3*B3。
案例：設(shè)經(jīng)過對《城市評估表》、《商圈評估表》、《門店評估表》的打分，已知B1=70，B2=75，B3=80，且a2=0.6，a3=0.4，則A=0.6*75+0.4*80=77。
可以得出門店的評估結(jié)論為：積極進(jìn)入。
三、城市評估
四、商圈評估
操作規(guī)范
商圈分析對新開門店的地址選擇具有非常重要的指導(dǎo)意義。商圈分析就是經(jīng)營者對商圈構(gòu)成的情況、特點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇門店地址、制定和調(diào)整經(jīng)營方向與策略提供依據(jù)。
門店選址是影響門店發(fā)展的最直接因素，而商圈的基本環(huán)境、顧客狀況、競爭狀況，更是門店選址的首要因素。商圈的分析評估主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行：
商圈環(huán)境調(diào)研，商圈環(huán)境主要是指顧客對商圈的總體印象或是認(rèn)識。主要包含的內(nèi)容：商圈類型、商圈發(fā)展規(guī)劃、商圈建筑物狀況、商圈規(guī)模、商圈經(jīng)營特色、商圈內(nèi)知名品牌情況、商圈平均營業(yè)時(shí)間、商圈租金、商圈交通情況、商圈人流情況；
商圈內(nèi)人口狀況調(diào)研，商圈人口狀況調(diào)研主要包含兩個(gè)內(nèi)容：商圈日集客數(shù)量（可以依據(jù)《商圈人員流動抽樣調(diào)查表》預(yù)估）、主消費(fèi)者年齡層（人流測算時(shí)可以有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷）。
商圈競爭環(huán)境調(diào)研，以食品為主營產(chǎn)品。通過消費(fèi)者問卷調(diào)查，現(xiàn)階段食品銷售還是以便利店、專賣店為主流渠道，所以在商圈競爭環(huán)境調(diào)研中要特別注意便利店的影響。商圈競爭環(huán)境調(diào)研包含的主要內(nèi)容有：便利店調(diào)研和競爭對手調(diào)研。競爭對手調(diào)研參照城市評估部分的競爭對手分析，填寫《競爭企業(yè)店面調(diào)查表》。
商圈評估標(biāo)準(zhǔn)，完成商圈環(huán)境調(diào)研、商圈人口狀況調(diào)研、商圈競爭環(huán)境調(diào)研之后，進(jìn)入商圈評估流程。在《商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表》中，依據(jù)前期調(diào)研填寫的《商圈調(diào)研資料表》的數(shù)據(jù)，對商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表中的各個(gè)維度進(jìn)行打分，之后進(jìn)行權(quán)重調(diào)整，最后綜合得分，完成商圈評估的得分，對商圈選擇提供決策依據(jù)。
商圈評估表單及工具
商圈調(diào)研資料表
備注：
1． 城市規(guī)劃：定性描述規(guī)劃的級別、幾年規(guī)劃、規(guī)劃成哪種類型、規(guī)劃執(zhí)行的開發(fā)商等。2． 商圈經(jīng)營的主體行業(yè)：服裝鞋帽 、 電子行業(yè)、餐飲行業(yè)、零售百貨行業(yè)、電子行業(yè)、建材行業(yè)、農(nóng)貿(mào)行業(yè)、家具行業(yè)、小商品批發(fā)零售行業(yè)等。
商圈人員流動調(diào)研表
備注
1、周一至周五為一個(gè)階段，周末為一個(gè)階段，保證每個(gè)階段都有抽樣數(shù)據(jù)。商品評估的時(shí)間內(nèi)含有節(jié)假日的，節(jié)假日必須抽樣統(tǒng)計(jì)。
2、從每天的8：00-22：00，以表中規(guī)定的時(shí)間段為單位，每個(gè)單位內(nèi)抽取20-30分鐘進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，最后核算為（）人/半小時(shí)或者（）車/半小時(shí)。
3、每個(gè)單位時(shí)間段內(nèi)的（）人/半小時(shí)或者（）車/半小時(shí)，乘以4，然后在加總每個(gè)時(shí)間段的抽樣數(shù)據(jù)作為該商圈的日集客數(shù)量.
五、門店評估
門店評估操作規(guī)范
門店標(biāo)準(zhǔn)
1) 門店所在商圈：一線城市以次級商圈或核心商圈的邊緣區(qū)域?yàn)檫M(jìn)入點(diǎn)；強(qiáng)二、強(qiáng)三線城市進(jìn)入核心商圈，塑造強(qiáng)二強(qiáng)三線城市的品牌效應(yīng)。
2) 交通方便：便于到達(dá)，以在公交站點(diǎn)或100米內(nèi)有公交站點(diǎn)為優(yōu)，且最好在200米范圍內(nèi)便于停車，有停車設(shè)施。
3) 門店面積：門店面積以30-60平米店面為最優(yōu)，可以有一定的調(diào)整。
4) 門店位置：店面選擇應(yīng)臨主干道，最好在拐角的位置，位于兩條街道的交叉處。
5) 門店前停車位：有停車位最好，若無停車位也要保證在200米范圍內(nèi)有停車設(shè)施。
6) 賣場的結(jié)構(gòu)：只選擇樓層的第一層門店，無臺階為最優(yōu)，如有臺階不能多于3層臺階。門店內(nèi)無過多立柱、無死角。形狀以正方形為最佳，有5米以上的門面，門頭高度不低于3米且便于招牌的制作與布置。
7) 租金較合理，原則上租金應(yīng)控制在預(yù)期營業(yè)額的10%以內(nèi)。
門店調(diào)研
門店的外部環(huán)境主要體現(xiàn)在門店所在商圈的整體氛圍，門面易于辨識，門店易于到達(dá)，從而達(dá)到很好的集客效應(yīng)，另外門店鄰鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)也會對顧客數(shù)量產(chǎn)生一定的影響。臨鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)屬于互補(bǔ)性的業(yè)態(tài)，則會大大提高本門店的顧客數(shù)；如鄰鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)屬于競爭性業(yè)態(tài)，也會增大顧客的整體數(shù)量，從而提升門店的進(jìn)店顧客數(shù)量。因此，門店外部環(huán)境包含的主要調(diào)研因素有：所屬商圈、人流量、門前人行道情況、距離公交站、200米內(nèi)公交線路、鄰鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)等。
門店內(nèi)部是發(fā)生交易的場所，因此一個(gè)良好的交易環(huán)境對增加顧客的滿意度與忠誠度有很大影響，門店內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)研的主要因素有：門店形狀、門面寬度、面積、門店層高、門店層數(shù)、門店可調(diào)整性、門店基礎(chǔ)設(shè)施、門店租賃條件等。
門店評估標(biāo)準(zhǔn)
在完成門店外部環(huán)境、門店內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)研之后，進(jìn)入門店評估流程。首先依據(jù)《門店內(nèi)部情況調(diào)研表》、《門店外部環(huán)境調(diào)研表》的數(shù)據(jù)，對《門店綜合評估標(biāo)準(zhǔn)表》進(jìn)行打分，完成對門店的評分，對門店選擇提供決策依據(jù)。
店址綜合評估
在完成了商圈和門店評估后，將所得分?jǐn)?shù)填入到《店址綜合評估表》中，計(jì)算出店址綜合得分，并依據(jù)評估準(zhǔn)則對店址作出評估結(jié)論。
門店租賃注意事項(xiàng)
1） 租賃的時(shí)限
2） 首付租金金額和支付日期
3） 租金的方式：
4） 租金交納方式：季度交納；月度交納
5） 押金金額及允許押金扣繳的細(xì)約
6） 定金金額及允許定金扣除的細(xì)約
7） 合同到期時(shí)的優(yōu)先承租權(quán)
店鋪選址及店面評估表單
六、店址評估執(zhí)行流程規(guī)范
店址評估作業(yè)要求
1. 所有表單、數(shù)據(jù)必須來自于實(shí)地調(diào)研，資料查閱獲得的必須表明出處，保證其準(zhǔn)確客觀性。禁止弄虛作假，捏造數(shù)據(jù)
2. 調(diào)研工作完成之后，必須將表單、工具等交予拓展部，拓展部必須對該項(xiàng)目評估作出審核
3. 所有選址作業(yè)完成之后，資料必須上交事業(yè)拓展部存檔
店址評估執(zhí)行規(guī)范流程
關(guān)于門店選址評估的分享到這里，希望能給咱們企業(yè)的選址工作帶來一定的參考借鑒意義。
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